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INSIGHTS

하이엔드 오피스텔의 명과 암

최근 끝 모를 상류 지향적 사고와 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔에 대한 투자 수요가 맞물리며 고급 주거 시설, 이른바 하이엔드(High-End) 주거 시설에 대한 열풍이 불고 있는데 하이엔드의 열풍은 대략적으로 2018년부터 시작되었다고 보는 것이 일반적이며 2021년 서울에서만 약 40여개의 주거 시설들이 하이엔드라는 이름으로 분양되었다. 2022년에도 서울에서만 약 70여개 이상의 하이엔드 주거 시설들이 분양을 앞두고 있고 앞으로 이러한 추세는 당분간 지속되리라는 것이 업계의 전망이다.

이러한 하이엔드 주거 시설의 열풍은 국내만의 이슈는 아니다. 하이엔드 주거 시설의 성지라 불리는 미국의 뉴욕과 영국의 런던에서도 이러한 열풍이 이어지고 있고 이 들 지역은 국내보다 약 5년 정도 먼저 열풍이 시작되었다. 하지만 뉴욕과 런던에서는 최근 하이엔드 주거 시설 판매가 쉽지만은 않은 분위기다.

뉴욕과 런던은 세계를 대표하는 우수한 주거 환경을 바탕으로 고급 주거 시설들이 경쟁하듯이 자리잡고 있고 글로벌 고객을 대상으로 판매를 하고 있다. 뉴욕은 미국 역사상 최대 민간 부동산 개발사업으로 불리는 ‘’뉴욕 허드슨 야드 프로젝트”를 기점으로 하이엔드 주거 시설 판매에 어려움을 겪고 있는데 뉴욕 부동산 개발회사들은 코로나 사태, 정부의 규제, 무리한 공급, 차별성 없는 주거 시설 등 여러 문제들로 인해 지금의 현상이 발생했다고 보고 있다. 이 중에서도 단기간 내 특색 없는 주거 시설들이 계획 없이 공급된 문제가 가장 크다고 보고 있다. 이는 런던에서도 비슷하게 나타난 문제점으로 투자자들의 자금 회전 일정을 고려하지 못한 공급 일정 탓에 미분양이 속출하고 있다.

이는 국내에서도 발생하고 있는 문제점으로 최근 유사한 주거 시설들이 무분별하게 분양되다 보니 이로 인해 투자자들이 분양에 상당한 피로감을 가지고 있다는 분양 현장의 의견이 있다. 이를 개선하기 위해서는 마케팅의 기본이라 할 수 있는 고객군을 명확하게 설정하고 그 고객을 대상으로 하는 특색 있는 주거 시설을 분양해야 한다.

하이엔드 주거 시설을 평가할 때 공용부 시설, 이른바 커뮤니티 시설을 기반으로 판단하는 경우가 있어 공용부 시설에 대한 무리한 개발이 이어지고 있고 이는 차후 운영 관리 상에서 문제가 발생할 가능성이 크다. 주거 시설에 적합한 공용부 시설의 계획을 위해서는 체계적인 수요 조사와 시장 조사가 반드시 선행되어야 한다.

아래의 자료는 하이엔드 오피스텔에 주거 컨시어지 서비스를 제공하고 있는 글로벌 컨설팅 그룹, 돕다(DOPDA, 대표 이준의)가 서울권 지역 수분양자 100여명을 대상으로 공용부 시설에 대해 무료 운영과 관리비 부과 시, 각각 수요를 조사한 자료이다. 최근 하이엔드 시설에서 자주 언급되는 20개 시설을 기준으로 했다.



앞선 조사 자료에도 나타나듯이 무료로 시설을 운영할 경우와 관리비로 부과하는 경우 시설별로 큰 차이가 나타나는 것을 볼 수 있다. 특히 세대가 적은 경우 무리한 공용부 시설의 확충은 관리 부실과 관리비 부담으로 이어질 가능성이 높다. 2018년부터 하이엔드 주거 시설에 대한 분양이 본격적으로 시행되었고 현재 2021년 하반기부터 입주를 시작하는 곳들이 많은데 다수의 주거 시설들이 이미 이와 같은 어려움을 겪고 있고 법정 다툼으로 이어지는 경우도 있는데 분양 당시 전문 업체와 협의 및 계약 없이 광고하여 고스란히 피해는 소비자에게 전가되고 있다.

돕다 관계자는 “공용부 시설에 대한 부담을 줄이기 위해서는 공용부 시설을 특정하지 않고 가변형으로 설계하여 입주자들이 입주 후 다양한 목적으로 사용할 수 있게 하는 것이 좋으며 관리 인력이 필요한 프로그램 보다 전문 컨시어지 서비스 업체에 위탁 운영하는 것이 보다 합리적이고 시대의 흐름을 반영한 운영 방식이 필요하다.”고 말했다.